MÜTEAHHİDLERİN “TAPU HARCI” SORUNU ÇÖZÜLDÜ MÜ?

Son yıllarda üretilen gayrimenkullerin büyük bir bölümü inşaat bitmeden satılmaktadır. Buna göre inşaat tamamlanmadan satılan gayrimenkullerin tapuda devir işlemi ise kat irtifakı şekline göre yapılmaktadır.

Kat irtifakı belirli bir bağımsız bölüm yerine yalnızca arsa payını işaret etmektedir. Kat irtifakı şeklinde yapılan satışlarda arsa payı gösterildiği için tapu harcı beyan edilirken bağımsız bölüm olarak ödenen meblağ değil, arsa payına isabet eden vergi değeri üzerinden harç beyan edilmektedir. Veya mükellefler alınan bedelden daha düşük bir meblağı beyan etmektedirler.

Binanın bitim tarihinden sonrada kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi esnasında vergi ve harçlardan istisna olması nedeniyle ilk ödenen harç alınan bağımsız bölüm için nihai harç olmaktadır. Bu nedenle kat irtifakı şeklinde yapılan satışlarda tapu harcı uygulaması sorunu ortaya çıkmaktadır.

Mevzuat itibariyle 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57-70 maddeleri arasında “Tapu ve Kadastro Harçları” ilişkin düzenlemeler yapılmıştır. Bu maddelere göre; Kanunda gösterilen tarifede yer alan işlemelerin harca tabi olduğu, harç mükelleflerinin tarifede belirtilen kişiler olduğu, bu harçların işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödeneceği, alım satıma konu edilen gayrimenkullerin harcının yeni malik adına yapılacak tescilden önce ödeneceği hükme bağlanmıştır.

56 Seri No.lu Harçlar Kanunu Genel Tebliğine göre yapılan düzenleme ile, gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım satım bedeli üzerinden tapu harcı tahsil edilmesi esasına geçilmiştir.

Bu değişiklik, münhasıran gayrimenkul devir ve iktisaplarına yönelik olduğundan, sayılı tarifenin diğer bentlerine göre yapılacak tapu işlemlerinde ilgili bentte gösterilen değer üzerinden tapu harcı hesaplanacaktır.

Dikkat etmek gerekir ki yapılacak gayrimenkul devir ve iktisaplarında gerçek alım-satım bedelinin tapu işlemine yansıtılmadığının tespiti durumunda, alıcı ve satıcı adına cezalı tarhiyat söz konusu olacaktır.

Tapu işleminden sonra, harcın gerçek alım-satım bedelinden daha düşük bir bedel üzerinden beyan edilip ödendiği tespit edilirse, aradaki farka isabet eden harç, %25 oranında vergi ziyaı cezası ile birlikte istenecektir.

Bilindiği üzere inşaat işleri ile uğraşan müteahhidlerce yapılan gayrimenkullerin bir bölümü proje aşamasında, bir kısmı kaba inşaat halinde, bir kısmı inşaatın fiilen bitmesine ve kullanılmaya başlanmasına rağmen iskan ruhsatları alınmadan, bir kısmı ise inşaat tamamlanıp iskan ruhsatı alındıktan sonra satılmaktadır.

Bu alım satım işlemlerinin tamamında alım satım fiyatı taraflarca belirlenmekte, tarafların yükümlülükleri sözleşmeye bağlanmaktadır.

Bu alım satım işlemi sırasında alıcının “acaba bu işte bir yanlışlık olabilir mi” gibi bir takım huzursuzlukları olmaktadır. Bunu önlemek adına müteahhidler alıcıya ait gayrimenkulün yapıldığı arsayı tapuda müşterilerine kat irtifaklı arsa tapusu devretmek (satmak) suretiyle müşterilerin kendilerini güvende hissetmelerini sağlamaktadırlar.

Burada arsa payı özelliğindeki gayrimenkulün alım-satımında alıcı ve satıcı gerçek satış bedeli üzerinden harç ödemek zorundadır. Çünkü Kanun’un 63. maddesi harç matrahının tespitinde “gayrimenkul” ifadesini genel anlamda tanımlamıştır.

5838 sayılı Kanun’la 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63. maddesinin ikinci fıkrasından sonra gelmek üzere eklenen fıkrada; “Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.” denilmektedir.

Sonuç olarak düşük olarak beyan edilen kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine re’sen çevrilmesi işlemi ile de düşük beyan edilen tapu harcı işlemi tamamlanmış olmaktadır. Gayrimenkul alım satımında alıcı ve satıcıdan alınan tapu harcı oranı toplamı % 4 olduğu dikkate alındığında kat irtifakı yoluyla ortaya çıkan vergi kaybının boyutları oldukça fazladır.

Bu doğrultudaarsa payı üzerinden yapılmış satışların iş bittikten sonra fatura üzerinden belgelendirilmeleri halinde nihai devir rakamının dikkate alınacağı ve vergi idaresinin denetimleri neticesinde cezalardan kaçınılamayacağının göz ardı edilmemesi gerektiği söylenebilir.